一个月过去了，市场并没有热烈地回应国土资源部与住建部联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。
3月底，《通知》推出，首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整，并明确指出可以将商品住房调整为保障房，将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地。
长期以来，养老产业发展存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，土地政策缺失一直是民营资本进入养老产业的掣肘。
对于养老产业用地，国土资源部、北京市、杭州市等均出台过有针对性的政策，但这些政策在市场层面因操作性不足被边缘化。
“目前我们也在与杭州市相关部门沟通，能否拿到养老产业用地，但政府间的协调一直是个问题。”一家在杭州发展的房地产企业项目拓展经理表示。
是次，国家从调整房地产市场的角度调整土地供应结构向养老产业等新兴产业转移的政策，也有被边缘化的可能。
一家接受中国房地产报采访的三线城市的房地产企业负责人表示，尽管库存压力较大，但它们没有改变土地用途的计划。
美好愿景？
首创集团房地产部总经理苏健仔细研究了《通知》，认为商品住宅用地调整为保障房用地牵涉很多手续，对用户客群和购买资格有诸多限制。由于商品住宅用地完全按照招拍挂程序获得，保障房用地则有一定的优惠或完全是协议出让用地，其间的价款如何返还没有看到具体实施办法。而养老用地一直以来来源路径不是很清晰，商品住宅用地和养老用地差别不是很大，养老产业对医疗、设施的配套要求无形中会加大开发商成本，向养老用地调整尚需研判。“实施细则还需明确，政策通道还需打通。”
去年，杭州楼市率先进入下行通道。高达15万套的库存让这座城市仍面临着强大的去化压力。曾参与大量保障房建设和养老项目投资咨询的杭州恩颐康投资咨询有限公司总经理金晓强表示，将商品住宅用地调整为养老用地，销售去向是让企业踟蹰的主要原因。另外，不是所有商住用地都可以调整为养老用地，与民政、规划部门的规划布局和养老项目布点还需一致。
“已经打算进军养老产业的企业早已和民政等部门做过至少一年以上的政策沟通，做保障房更是必须要和住建部门密切沟通。”
重重顾虑之下，企业是否愿意一搏？
养老用地与保障房用地相比，与苏健关系密切的三四家中小企业更愿意去尝试调整为保障房用地。虽然限制较多，但苏健认为，保障房有着较为清晰的客户群，政府承担一定的托底责任，风险相对较小。
同样库存压顶的营口市已经注意到国土部与住建部下发的《通知》。营口市国土局土地利用管理科科长丛万高还没有接到具体文件，目前也没有开发商向国土部咨询将商品住宅用地调整为养老用地的事情。“一切按照上级指示执行，调整为哪种新兴产业项目属于企业行为，但未开发土地如果属于闲置土地，要先接受相应处罚，再进行调整。”
河南省老龄产业协会副会长、河南省老龄产业投资有限公司董事长郝宗辉介绍，去年到现在，河南转行养老地产的开发商在增多，一部分是看到养老项目市场发展前景，主动介入；也有一部分是比如手里有土地，但出于对商业房地产开发市场形势和销售压力顾虑等方面的分析判断，加之国家对养老项目政策利好，想转行养老项目的。去年9月，郝宗辉的公司签约了6个养老项目，总投资额近400亿元。河南普天置业有限公司、郑州市永威置业有限公司等郑州开发商有关负责人表示，将会关注养老地产项目。其中河南普天置业有限公司已经介入养老项目的开发、运营。
郝宗辉介绍，目前河南已有和新增的养老机构450家左右，其中房地产开发企业占到60%~70%。
动力来自政府
房地产白银时代已然到来，二三线城市面临实实在在的去库存压力，如何使企业主动地进行用地性质的转变还需很多努力。
据中国房地产报记者了解，过去一年，内蒙古房企基本没有怎么拿地，未开发房地产用地不是很多。手里有地的，也有想调整的想法，但相关政策不明朗，还在观望，不敢轻易尝试；想尝试的，也不知道怎么走程序，很盲目。去年，只有绿地拿了一块500亩的土地，打算做文化项目。呼和浩特的存量房大概在10万套左右。
苏健认为缺乏实施细则会带来操作难度，也会滋生很多问题，效率更是影响企业选择的关键因素。“执行细则不清楚，政策落地就很难。另外，审批的周期能否缩短？不然企业的积极性会受到打击。”
对于愿意去尝试改变用地性质的那三四家二三线城市的企业的名称，苏健拒绝透露，只表示是中小型民营企业，项目位置偏远。
对杭州房地产市场很熟悉的金晓强认为，政府必须做政策填充，推出富有地方特色的扶持政策，让手中有未开发房地产用地的企业看到盈利前景。“对于养老产业，政府可以考虑回购，购买了企业的项目或服务后向市场提供。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
